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中國樓市的真相︰不看抱憾終生 (一)房價何去何從? 所有人都在問這樣的問題︰房價會一直漲上去嗎?關于這一設問的答桉將直接影響投資和消費取向︰試想如果房子一直漲下去，那它就是最好的投資品，而消費型購買力也不會再執幣觀望。問題是，不可能有一種商品的價格會無限制地上漲，最終結果有三種，一是周期性回歸，二是達到穩定平台期，三是暴發性崩盤。土地的政府壟斷屬性和政府的強力干預能力使周期性市場變得不可能，暴發性崩盤也不符合政府和開發商的長遠利益，所以權力機關最希望看到的是房價最後達到一個穩定平台期。 這個穩定平台期並不是說價格不變，而是通過穩定的價格增長達到最大可能地攫取社會財富的目的。所以說政府控制房價的最終目的是形成一種穩態，這種穩態是政府嘗試出來的人民能容忍的底線;在這一穩態下房價會持續增長，增長來源于整個社會生產力的進步。 然而這種穩態只是一種理想狀態，事實上正是這種穩態中蘊含著極大的不穩︰當社會盤剝處于臨界狀態的時候，系統中的任何擾動都可能擴展到全局︰比如公民抗風險能力喪失帶來的負債能力下降很容易擴展到金融領域形成壞帳，比如中央政府事實上無法控制地方官員對利益的過度追求所帶來的系統風險，比如國際市場上原材料價格的變動極易形成國內價格風險，進而引發社會風險。 總之，當公民的經濟基礎被房地產業破壞之後，這個社會的經濟基礎事實上也就破壞了;當公民的抗風險能力喪失之後，這個國家緩沖危機和抵抗風險的能力也就喪失了。沒有公民個體經濟的緩沖，任何風買屋吹草動都可能引發不可預知的後果，而一旦突發事件出現，投資過盈的房地產業必然如驚弓走獸，最後暴發式崩潰幾乎不可避勉，而這一暴發將是社會經濟崩潰的引線。 (二)房地產是高通脹的罪魁 為了防止房地產業帶來的系統風險，國家會采用各種行政、財政和貨幣政策來平衡各方利益，比如規定土地使用方式，調整信貸政策，調節貨幣供應量。不論如何調整，政府的最終的目的都是為了平穩地取得社會財富，這一過程中我們感受最明鮮的就是通貨膨脹。歸因于去年年底的大規模投資，中國上半年的信貸巨幅增長，而彼時的CPI還處于負數，這正是本輪房價瘋漲的大背景。信貸增長增強了房地產商的信心，世界經濟的低迷和“保8”的行政號召讓地方政府明正言順地改調控為鼓吹，放信貸和抬地價並舉，形成供給型通脹。同時，信貸政策放寬也刺激了消費和投資需求，這部分需求催生的購買力把房屋成交量和價格再次拉高，進一步形成價格上漲預期，吸引更多投資和消費進入。最後，為了防止公務員們受到沖擊，政府部門工資再次調整，這些增發的工資和各種福利卡最終回流到社會從而加速了貸幣貶值 (這就是為什麼老百姓越來越窮，但高檔商場里依然人頭攢動的原因)。地價和腐敗成本上漲的供給型通脹和投資/消費上揚的需求型通脹配合公務員帶來的增加貸幣，最終完成了刺激經濟的全過程。于是我們又看到了售樓處前的長隊和滿街重新開張的中介公司。 早有專家稱“適度通脹”是有好處的，這話在中國真的很“真理”。通脹讓老百姓感到存錢貶值的切膚之痛，不得不掏出錢來買房，哪濾心怕幾十年節衣縮食;通脹讓房價時刻處在名義價格上漲中，即使真實價格低迷也會形成追漲的心理預期;通脹由政府部門開始卻歸利于政府部門，同時隱性地降低工人工資，悄悄攫取社會財富;通脹可以消彌人民幣上漲的壓力，保持出口，寧與外鬼，不予家奴。 然而，這些專家的“真理”又是如此卑鄙，他們的理論賴以成立的基礎就是不顧底層老百姓的生活困窘，就是全國80%的老百姓不得不做房奴，就是公務人員和權勢人群的高人一等，暗渡陳倉。他們用“通脹”逼著老百姓買他的地，買他的房，活躍他的市場，玩他的GDP，保他的8。 可悲的是，這種通脹是政府為了維護自身利益的必然選擇。他必須保持經濟的高增長以維護社會穩定，必須時刻取得剝削利潤以維護龐大的官僚機構，必須依靠增發貨幣來沖抵銀行壞賬和腐敗瀆職的虧空。這種通脹在資源高度集中于房地產業的背景下顯得更加必要︰因為你已經為這個食利行業築起了那麼高的壩，你就不得不往上接著填土--可怕的是，這些土正是從壩基上挖起來的。 房價高啟引發了通脹，房地產業的一枝獨秀使通脹效果銳化，加速了通脹的傳導，惡化了通脹後果。更可怕的是，當這種通脹成為慣性的時候，它就會超出政府控制的範圍，最終會演變成經濟危機和社會危機。 (三)房地產是中國經濟的毒瘤 有一個值得思考的問題是︰房地產業究竟是一個什麼行業?是加工業嗎?不是，水泥，鋼筋，空心磚這些都有專業廠家生產，而且是高度競爭地生產，從沒听說哪個生產水泥鋼筋的工廠暴富的;建築行業嗎?也不是，那些真正從事建築業的公司和商務中心工人不但沒有因為房價上漲而分得利潤，反而經常被拖欠薪水，求告無門;是設計單位嗎?也不是，隨便找一家建築設計院給個三瓜倆棗圖紙就出來了;是高科技行業嗎?也不是，別說高科技，就是把牆壘合格，房頂別漏水，挖個坑別倒掉大家就心滿意足了。左也不是右也不是，那這個被各級政府當作支柱產業，被任志強潘石屹之流說成是“極為復雜”的房地產業究竟是一種什麼行業?我告訴你，這個行業是建立在厚黑經濟學之上，依賴于強權體制，從老百姓手里搶奪勞動果實，在各利益相關部門間進行價值再分配的 “高級的”“形而上學的”的神秘行業。這個行業確實非常復雜，因為里邊有太多利益關系要協調考慮(唯一不用慮的就是老百姓)，哪尊佛都不好惹，稍有不慎就可能雞飛蛋打;這個行業只需把地拿過來交給建築公司就算完成了全部表面工作，而真正的實質工作則在于聯絡、協調、打通、吹噓、收買、威脅和出賣。這個行業對國民財富只有揮霍而沒有貢獻，卻號稱創造了最大份額的GDP，被當成了救市明星;這個行業把權力之手戴上商品的手套，堂而皇之地把老百姓口袋里血汗錢搶的一干二淨，卻揮動著搶來的鈔票說是拉動了內需。 有開發商說，“看看吧，98年房改之前城市居民住房條件怎樣，現在連剛畢業的學生都可以買房了，這都是房地產業的功勞!” 听起來有理，但他的邏輯是虛假的。房改之前當然有問題，依靠單位分房當然會造成供應短缺，這是計劃體制的弊端，是必然要改的，但改的方向是把原來單位控制的集體土地使用權變成公共土地使用權，用市場方式把土地還給人民，而不是賣小型辦公室地生財。事實上98年的23號文件明確規定，只有高收入家庭才購買商品房，中低收入家庭可以購買經濟適用房和享受廉租房。如果依照這一思路，不僅大家可以買的起房子，房價也漲不起來，這是2003年的現實，那時政府和開發商也沒有挨罵，也沒有象今天這樣民怨沸騰。問題是各級政府追求利益的渴望是無窮的，為了攫取更大利益，他們悄悄改變了房改的方向，把房屋建設市場化偷換成賣地賺錢，把高收入階層購買商品房偷換成絕大多數老百姓購買商品房。于是，從2003年的18號文件開始，房價開始竄升。所以說，我們從來沒說房改錯了，但不同的改革方向後果卻完全不同，同樣是老百姓能住上房子，一種是用適當的價革購買，一種是讓人民傾盡祖孫三代積蓄購買，而我們恰恰選擇的是後者，諷刺的是，這還是土地歸全體人民所有的社會主義中國! “讓中國人能買房”不是任志強的功勞，“讓中國人花三代人的積蓄買房”卻一定是任志強抹不掉的債。即便是“讓中國人買房”這件事，恐怕也不能算在任志強頭上︰真正讓中國人買上房子的不是開發商，而是各級政府和政府手下的銀行，開發商只不過是一個馬仔-- 而他們真正的目的也不是為了中國人買上房子，而是為了中國人買他們獨一家的天價房。這時，房子的商品屬性已經不重要了，它已經抽象成了一種搶錢工具，而且幾年以後可以重復使用。 我們看到，中國的房產業根本就不是一種“行業”，只能算是一個匪幫，是政府用來取利工具。這一本質使它成為中國經濟的毒瘤。一方向，它把大量資金吸納到這個既不具有創造性，也不具有先進性，辦公室出租連社會財富也不創造的部門，使其它行業失去資本支持，萎縮衰敗，最終使中國經濟走向死亡;另一方面，這些進入權貴手里的社會財富極少能形成再投資，大多數流向國外銀行或進入奢侈品市場，成為巨大的經濟漏斗，使中國經濟血脈耗竭;最後，這些權貴和腐敗資金形成投機熱錢，和權力結合在一起後形成繼續掠奪人民資產的黑洞(比如內幕交易的股市)，破壞經濟秩序，傷害公民經濟基礎，形成社會危機。當經濟漏洞大到無法彌補，中國經濟的血液循環失效，金融系統失靈時，國家必然再次使出通脹手段彌補虧空，于是物價再次瘋漲，社會再次動蕩，由此引發的危機必將無可補救。 (四)房地產刺激內需︰荒謬和無恥的嫁接 現在流行一種謬論，說振興房地產就是振興經濟，保護房地產就是保護經濟全局，老百姓買房就是愛國。這種說法很有迷惑性，特別是在當前全球經濟低迷，內需不足的大背景下，依靠房地產帶動上游產業，促進消費拉動內需的思路很有市常 然而，這是徹徹底底的邏輯欺騙，是居心叵測的蠱惑。 首先，這種言論因果倒置。我們之所以受全球經濟滑坡影響巨大，是因為內需長期停滯，而內需不足起因于壟斷性商品的長期高價，特別是房價高懸，讓老百姓買了房子就沒有消費能力。所以，恰恰是高房價導致了內需不足，現在反而鼓吹依靠發展房地產拉動內需，不是南轅北轍嗎? 第二，這種言論偷換概念。它把“內需”偷換成“花錢”，好象只要老百姓花了錢，內需就起來了，但他故意忽略了老百姓是不是心甘情願地花這個錢，花這個錢是不是值得。本來就沒有那麼宜蘭民宿高價值的房子卻要老百姓花高價購買，這不是市場經濟下的正常需求，也是不是正常需求該有的價格，這不是“內需”，而是壟斷力量下的搶劫。 第三，這種言論只論局部，不論整體，犯了局部論的大忌。它只看到房地產的交易總額擴大了，就認為內需提高了，卻沒看到其它行業因此失去了需求，導致整體需求下滑，這是一種飲鴆止渴。 第四，這種言論忽略了必要條件和充分條件的關系。它認為只要房地產火了，上游產業就會被帶動，但他忽略了房地產的火爆並不必然導至上游產業的繁榮。認為房地產會拉動上游經濟本身並沒有什麼大錯，但在中國其效果要大打折扣。舉個例子，如果房子供應量不變，房價漲了一倍，則房地產業的“內需”總量增加了一倍，但上游產業完全沒有受益。事實上，就象我們已經討論過的，房地產業並不是個創造利潤的產業，而是個黑幫，進入這個齷齪行業的資金大部分被開發商和貪官截留，很難傳導到上游形成資本。因此，上游產業的資本依然不足，工人生活依然困難，企業依然不堪重負。 第五，這種言論割裂了事物發展過程，缺乏發展眼光。以高價搶掠為特征的房地產業越繁榮，老百姓在未來就越沒有消費能力，用房子“刺激”出來的內需越多，我們未來的內需就越衰竭，我們現在越是表現的“內需”，我們將來就越是“內虛”。 除了邏輯上的荒謬，“房地產刺激內需，拉動經濟”這種說法更顯出無恥。 內需是什麼呢?其實就是老百姓的生活需求，這本來是一個政府該為之服務的根本，現在卻需要“刺激”，為什麼?是社會財富過多，老百姓需求滿足了九份民宿嗎?不是，多少人連基本住房條件還沒有滿足，怎麼會沒有需求?小區里的垃圾桶每天都要被人翻上無數遍，怎麼會沒有需求?可是，因為財富都集中到少數人手里，我們手里沒錢，我們得自己賺錢看病，養老，上學，我們就是再有“內需”，也不敢花錢，也只能忍著。因為貧富分化導致相對需求不足，這正是馬克思預言資本主義必然崩潰的理論基礎，卻是中國活生生的現實;打著社會主義旗號的國家卻走的比資本主義還要資本主義，這本來就是政府的嚴重失職，是要深刻檢討的重大失誤。可是那些地方政府呢?他們從沒想過增加老百姓的收入來提振需求，相反，他們認為我們“有錢不花”，影響了他們的“經濟全局”--好，你不是不花錢嗎?我把房子漲價，逼得你非把祖宗八輩的錢都掏出來，再背一輩子的債，你要是不忿，那就是破壞經濟建設，就是不愛國! 多無恥啊，把老百姓的保命錢硬搶過來吹噓成“刺激內需”，他們真的是為了老百姓的“內需”嗎?不是，老百姓的需求是質量合格住房，可樓脆脆，樓倒倒隨處可見，連住房安全這一最最基本的需求都不想滿足，他們刺激的是什麼“內需”?我看，“刺激內需”的全稱應該是“刺激你花錢，滿足我的內需”。 如果有關部門真有誠意刺激內需，其實辦法多的很，比如對老百姓減稅，對企業減負，減少官員貪污浪費，取消地方壁壘，減少經濟運行成本，構造社會福利體系，保障低收入家庭生活，等等。只要公民和企業的負擔減輕了，老百姓的生活有保障了，收入提高了，當然就敢花錢了，還用得著你用愛國來說教?可是，這幫人，放著這些真正刺激內需酒店經紀的正途不用，想到的竟然是漲房價，竟然是見縫插針增加契稅和出讓金! 用漲價和加稅來刺激內需，恐怕地球上也只有這個神奇的國度才可以宣傳的如此厚顏無恥，理直氣壯。沒辦法，誰讓那些對老百姓有好處的辦法對官老爺們有損無利呢? 可是，拜托你別再拿“買房愛國”來玩弄窮老百姓了，行嗎? (五)房地產業本質上是掘墓業 馬克思說過，“資本主義的高速發展最終培養出了自己的掘墓人”，他指的是工人階級。這一論斷其實是普遍的，任何社會在對受壓迫階級瘋狂壓榨的時候都在培養自己的掘墓人，但真正掘統治階級墓的不是別人，恰恰是他們自己。 我們已經討論過，由于對社會經濟資源無節制地搶掠，浪費和轉移，房地產業不僅擠佔了其它行業的生存空間，也耗盡了這個國家公民經濟的基礎，透支了未來幾代人的生存資源。我們可以想一想，十三億缺少社會保障，被榨干了血汗的中國老百姓，他們有了病沒錢治，老了無人贍養，上學掏不起學費，找工作沒有崗位... 這是多麼可怕的事。一個十三億人口的大國，在房地產業的鯨吞蠶食下，百業蕭條，科技停滯，創新無力，資源匱乏，經濟蕭薄，這樣的國家怎樣抵抗突發的天災人禍?再加上環境惡化，競爭過度，道德破敗，官匪橫行，我們還有什麼幸福可言，我們還有什麼明天可以期待?這樣的國家，又怎麼可能維持的長久，這樣的國民，有又什麼資格奢談“二十一世紀是中國人的世紀”? 沒有任何一個國家可以靠蓋房子走向繁榮富強的。當社會發生動蕩的時候，最不值錢的就是房子。當初滿清破敗的時候，王公貴冑的豪宅府第全酒店工作都一錢不值︰因為房子就是房子，對國家而言它不具有生產力上的先進性，不代表任何國家競爭力，對老百姓而言，當失去政治標簽的時候它是最累贅最沒用的資產。把一個國家的經濟基礎搭在房子上，輕則說這個國家缺乏進取心和競爭力，重一點說，就是在挖這個國家的墳墓，在摧毀這個國家的未來。 可是，難道那些官員不知道以房地產為綱的惡劣後果嗎?就算他們愚蠢，那麼多智囊，智庫，就不會給他們提個醒嗎?為什麼他們還這麼干呢? 我想他們是知道的，而且比知道的非常清楚，非常明白，但他們有自己的小算盤。他們在位時就算沒人送房子，也可以以集資、補貼等形式買便宜房，所以他們對高房價並沒有抵觸，相反，他們可以在高房價中可以賺個缽滿盆盈;等退了位，沒能耐的可以找個地兒安心養老，有點兒能耐的可以旅居海外。他們對這個國家只有有限責任，只要在位時撈足了，退位後不再承擔任何責任，哪管它是不是洪水濤天? 官員們的貪婪無法遏制，老百姓依然愚昧，環境依然持續惡化，這個國家的經濟基礎在房價高起的同時一步步被掏空。我能預期的依然是個崩潰的遠景，而崩潰後那些把幾代人的希望都壓在一個房子上的老百姓淒慘的生活讓人尤為不忍目睹。我只建議那些還在房子上面沉迷的人們，如果不是特別需要，可以把投向房產的資金轉一部分向黃金或外幣，為自己保存一些生存的希望;那些不得不承受高價的人們，也要有面對坍塌的心理準備。
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